Поиск по названию

Комнат

площадь, кв.м.

Параметры

цена, руб.

Год сдачи

Баннер А2 - КИК на Успенской
Подобрать квартиру
Срочно подберем квартиру в новостройке по вашим параметрам бесплатно
Ипотечный калькулятор

Ипотека или СтройСберКасса? Что лучше для покупки квартиры в новостройке?

Ипотека или СтройСберКасса? Что лучше для покупки квартиры в новостройке?

Понятие "ипотека" сегодня знакомо практически каждому человеку. Особенно тому, кто решился на покупку собственного жилья. Поэтому не вижу особой необходимости рассказывать о специфике подобного рода кредита. Давайте уделим внимание новому для России продукту - СтройСберКассе (ССК) - по своей сути некоторой разновидности ипотеки. В интернете можно найти большое количество статей, посвященных описанию и механизму работы этого способа покупки жилплощади. Я не стану углубляться в подробности, а сразу перейду к вопросу актуальности и практического применения ССК на рынке недвижимости конкретного города. В нашем случае это Уфа. Вкратце напомню об условиях: гражданин, которому банк дал добро на оформление договора ССК, открывает расчетный счет в целях накапливания на нем собственных средств в течение 3-6 лет (ставка 1% годовых для трёх лет и 1,5% для четырех - шести лет). К этому, казалось бы, минимальному проценту государство субсидирует сумму, равную 30% от накопленной, но не более 3000 руб. в месяц. По окончании срока накопленная сумма в совокупности с государственным "бонусом" и будет составлять первоначальный взнос для ипотеки. Ограничение субсидии в 3000 рублей/месяц говорит о том, что внесенные Вами более 10 000 рублей в месяц бюджетной доплатой не вознаграждаются. При условии регулярного пополнения счета в течение установленного срока, Вы получаете льготный ипотечный кредит с выгодными условиями срока его погашения, а именно на 4,5 - 9 лет. Сумма кредита также находится в рамках - от 150 тыс. руб. до 1,5 млн. руб., но не более уже накопленной суммы на депозитном счете. Процентная ставка по ипотеке на 4,5 года установлена на уровне 7% годовых, на 9 лет - 6%. В первую очередь СтройСберКасса рассчитана на тех, кто не может заплатить первоначальный взнос для оформления стандартного вида ипотеки. Выбирая способ кредитования ССК, Вы, можно сказать, с нуля обязуетесь накопить этот первоначальный взнос на "глазах" у банка. При этом нет необходимости показывать и доказывать чистоту своих доходов, т.к. своевременными платежами клиент в течение шести лет подтверждает свою платежеспособность банку, а в сложившихся неблагоприятных условиях рынка труда в нашей стране это далеко не последний по значимости критерий. Сегодня в интернете можно найти немалое количество публикаций, в которых говорится о плюсах и минусах ССК, но ни в одной из них я не нашел ответа на главный вопрос: "Что выбрать? Ипотеку или СтройСберКассу? А так же, что выгоднее в моих условиях и почему?". Именно на этот вопрос я попытаюсь ответить в этой статье на примере строительной сберкассы в Уфе.

Принципиальная разница ипотеки и СтройСберКассы заключается в сроках получения квартиры в собственное распоряжение и в отсутствии/наличии первоначального взноса. По сведениям Росстата за 2013-2014г.г. рост цены за квадратный метр на первичном рынке недвижимости в среднем составил 8,3% в год, на вторичном - 6,5%. Применив эту информацию, мы можем составить следующий примерный прогноз: трёхмиллионная квартира сегодня - через 6 лет на первичном и вторичном рынках подорожает на 1 470 тыс. руб. и 1 110 тыс. руб. соответственно.

Предлагаю Вам рассмотреть принцип действия Стройсберкассы в условиях полного отсутствия накопленных денежных средств и собственной жилплощади. В расчет возьмем максимальный срок пополнения счета (6 лет) и ежемесячную сумму, необходимую для накапливания за этот срок 1,5 млн. руб. Другими словами, накопив максимальную сумму и получив максимальный кредит, заемщик получит возможность распорядиться 3 000 000 рублей на покупку собственной квартиры в 2020 году, но этих средств будет уже недостаточно, ведь квартиры подорожают (напоминаю, это примерный прогноз):

Год     Первичный рынок (тыс. руб.)     Вторичный рынок (тыс. руб.)
    2015     3000     3000
    2016     3249     3195
    2017     3519     3403
    2018     3811     3624
    2019     4127     3859
    2020     4470     4110

Прогнозные цены согласно Росстата за 2013-2014 гг.

Но, это не означает, что ССБ «плохая ипотека». Не будем забывать, что эти 6 лет Вы бы откладывали на счет всего лишь 17 500руб. в месяц (для накопления 1,5 млн. руб.), а после получения кредита продолжили платить приблизительно 18 000 руб., в то время как месячный платеж по стандартной ипотеке составил бы 33 278 руб. В конце концов гарантии, что квартира достанется Вам за полцены, не было. Что же можно предпринять в условиях постоянного роста цен на жилплощадь. Логично, что Вы должны опередить время! Иначе говоря, за 6 лет, пока Вы будете регулярно пополнять счёт, Вы должны попытаться создать для себя выгодные условия, обезопасить свою будущую сделку, остаться в выигрыше, даже если цена квадратного метра за это время основательно подскочит. Как это сделать? Естественно, рублём. Для этого нужно перераспределить денежные потоки, а именно:

  • пополнять счет, открытый по программе ССК (назовём его счет №1) на сумму не более 10 000руб. ежемесячно, ведь это максимальная сумма, субсидируемая государством (max субсидия - 3000руб.).
  • открыть накопительный счет под «рыночный» процент в любом банке (назовем его счет №2) для того, чтобы внести на него оставшуюся сумму, которая потом подстрахует Вас, даже если цена за квадратный метр значительно вырастет. Для этого рассмотрим таблицу, которая показывает, какую сумму необходимо ежемесячно откладывать на второй депозитный счет под 12% годовых в течение шести лет:
 Накопление  первичный рынок  вторичный рынок
 Ставка  12,00%  12,00%
 Кол-во лет  6,00  6,00
 Требуемый объем сбережений  2 019 507,30  1 660 219,99
 Месячная сумма поступлений  19 286,68  15 855,42
 Сумма вложений за 6 лет  1 388 641,21  1 141 590,28

Но, как в этом случае накопить на первом накопительном счете необходимые нам 1,5млн. руб., ведь ипотечный кредит по условиям ССК не может быть больше уже накопленных на счете средств? Условиями ССК предусмотрено много нюансов, но ежемесячная сумма пополнения счета ограничена лишь снизу. Вам не запрещено вносить на счет, скажем, не 10 000руб. ежемесячно, а 500 000руб.!

Итак, после перераспределения денежных потоков получаем следующую картину: Вы ежемесячно пополняете счет №1 на сумму в 10 000руб., а счет №2 на 19 286,68руб. (для квартиры с первичного рынка, см. таб. выше) в течение шести лет. По прошествии 5 лет и 11 месяцев на счете №1 вы накопите порядка 950 тыс. руб. с учетом субсидирования и ставки в 1,5% годовых, на счете №2 приблизительно 2 000 тыс. руб. с учетом ставки 12% годовых. Затем закрываете счет №2, получая честно накопленные два миллиона и совершаете заключительный взнос на счет №1, но не в размере привычных 10 000руб., а в размере 550 000 руб. Это действие необходимо для выполнения условия ССК «…от 150 тыс. руб до 1,5 млн. руб, но не более уже накопленной суммы на депозитном счете ». Только тогда сумма ипотеки будет максимальной – 1,5 млн. руб. Затем получаем нужные денежные средства с привлекательной процентной ставкой. Выбираем понравившуюся квартиру и переходим ко второму этапу ССК – погашению ипотечного кредита, ежемесячный платеж по которому составит порядка 18 000руб.

Разница в сроках получения квартиры в собственное распоряжение отражается на Вашем кошельке и под другим углом – в виде аренды. Зачастую соискатель жилплощади в ипотеку не является владельцем собственного жилья. Поэтому он вынужден арендовать квартиру на стороне, на срок пополнения счета в банке. А сегодня месяц аренды "однушки" в Уфе находится на уровне 15 тыс. руб. По скромным подсчетам, арендатор потратит 15 тыс. руб. х 12 мес. х 6 лет = 1 080 тыс. руб.! Рассмотрим следующую схему:

ипотека или сберкасса

В зависимости от выбора кредитования и от того, есть ли у Вас собственная квартира на сегодняшний момент, за 6 лет можно как заработать миллион рублей на сдаче в аренду «ипотечной» квартиры, так и потратить их, арендуя квартиру для себя. Все варианты показаны на схеме выше. И этот момент может стать роковым для многих соискателей, поскольку суммы месячных затрат могут оказаться выше семейного бюджета.

К тому же не будем забывать про первоначальный взнос по ипотеке. Ведь по условиям нашей задачи у соискателя на момент поиска квартиры нет накопленных средств. Взнос в 10% это 300 000руб., которые необходимо будет где-то найти. Можно взять в долг у родственников и друзей (по сути беспроцентный кредит) на год, или оформить кредит под 20 – 25% годовых в банке. Но, чтобы у ССБ и у ипотеки были равные шансы, пойдем по второму пути. По пути кредита. И в первый год сумма выплат будет, мягко говоря, не маленькая.

Подводя итог на основании вышеперечисленных фактов, действуя по алгоритму, описанному выше, квартира первичного рынка по договору ССК обойдется Вам в 5 133 572,65р., вторичного - 4 886 521,72р. собственных средств. В то время как ипотека за 15 лет выльется в 6 436 732,08р.

Критерий ССК Ипотека
Погашение кредита      2 664 931,44 р.      5 990 057,32 р.   
Расходы на аренду      1 080 000,00 р.      0 р.
Пополнение счета № 2 для покупки с первичного рынка      1 388 641,21 р.      0 р.
Пополнение счета № 2 для покупки со вторичного рынка      1 141 590,28 р.      0 р.
Погашение кредита на первоначальный взнос      0 р.      338 674,76 р.
Итого с первичного рынка      5 133 572,65 р.      6 328 732,08 р.
Итого со вторичного рынка      4 886 521,72 р.      6 328 732,08 р.

С 2015 года СтройСберКасса доступна лишь не защищенным слоям населения, а именно, малоимущим, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Но есть вероятность, что этот вид ипотеки будет доступен и в других регионах нашей страны. К тому же программой может предусматриваться строительство социального жилья, хотя в складывающихся внешнеполитических обстоятельствах давать какие-либо гарантии нет смысла. Именно поэтому, прежде чем сделать ответственный шаг - совершить покупку собственной квартиры, следует просчитать все варианты событий.

Приведенный в статье способ расчетов является лишь ПРИМЕРОМ рассуждений и набросок каждого, перед кем встал вопрос выбора между двумя банковскими продуктами. Абсолютно все суммы взяты по шкале средних расчетов и применимы лишь на момент написания статьи.


Возврат к списку


Баннер А4 - Союзная