Поиск по названию

Комнат

площадь, кв.м.

Параметры

цена, руб.

Год сдачи

Баннер А2 - КИК на Успенской
Подобрать квартиру
Срочно подберем квартиру в новостройке по вашим параметрам бесплатно
Ипотечный калькулятор

Как влияют "менялы" на рост цен на жилье?

Как влияют "менялы" на рост цен на жилье?

Даже любому дилетанту в сфере экономике и финансов становится очевиден тот факт, что недвижимости в России (в частности, жилой) не свойственно дешеветь. Скорее наоборот. Она имеет склонность к постоянному росту в цене, порой даже к резким ее скачкам. Исключение могут составить кризисные времена, когда рынок недвижимости, как показывает практика прошлых лет, может быть вовлечен во временную стагнацию. В чем же причина столь уверенного и стремительного роста цен? Есть множество факторов, обсуждаемых и общеизвестных, которые указывают на те самые причины. Это и ставшие дорогостоящими материалы, и повышение требований к качеству строительства, и скачок процентных ставок на кредиты, и еще много чего.

Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости. В экономике кризис. Для оптимизации количества работников и штатных единиц во многих компаниях и на предприятиях происходят крупные сокращения, нефтеперерабатывающие заводы «буксуют», один из ведущих банков страны объявляет о частичном переходе на четырехдневную рабочую неделю. А квадратный метр в лучшем случае не дешевеет. Что же всё это значит?!

Для ответа на этот вопрос, нужно рассмотреть ряд факторов. Цена на квартиры не понижается - значит есть постоянный спрос. Но когда у людей элементарно нет денег, ключевая ставка Центробанка подскочила в несколько раз, а за ней и процент по ипотеке, откуда в конце концов появляются средства?

Необходимо разобраться, какие слои населения приобретают жилье. Условно классифицируем покупателей, исходя из причин и целей покупки квартиры.

  • Люди, приобретающие жильё впервые для проживания в нем.
  • Люди, приобретающие жилую площадь, чтобы в будущем сдавать ее в аренду. Так называемые, рантье.
  • Инвесторы. Люди, покупающие квартиру для последующей её перепродажи с целью обогащения.
  • Менялы. Класс покупателей, которые обменивают свою существующую жилплощадь на другую, отвечающую новым потребностям. Например, с целью расширения площади проживая, смены района, условий быта и т.п. Менялы могут заключать сделку как со своей доплатой, так и с доплатой второй стороны.

Самой природой заложено в характере человека экономить! Однако, чаще всего люди идут по наименьшему сопротивлению, стремясь получить максимальный эффект от своих действий. Так происходит и в случае покупки квартиры. Покупатель выбирает лучший для себя вариант, исходя из имеющегося бюджета.

Но при незначительном росте зарплат, а то и ее заморозке на одном уровне на продолжительное время, откуда взяться дополнительным средствам для дорогостоящей покупки? Это касается первых двух условно поделенных нами выше классов покупателей, которые приобретают квартиры на самостоятельно заработанные средства. Для них имеет значение даже незначительное повышение цены, ведь более 80% из них приобретают квадратные метры по программам ипотечного кредитования, за которые потом предстоит расплачиваться многие годы. Ведь никому не хочется, чтобы долги банкам выплачивали их дети и внуки…

Инвесторы. У них, как правило, есть капитал. Они как раз умеют считать свои деньги и им, как и первым двум нашим классам покупателей, не нравится такое положение дел. Объяснять причины, думаю, нет смысла.

Остаются менялы. У этой категории покупателей часто наступает такой момент в жизни, когда изменения условий проживания - необходимость. Возможно, это рождение ребенка, для которого понадобиться дополнительная комната, или обмен бабушкиной четырехкомнатной квартиры на две однокомнатные с доплатой. Варианты могут быть разными. Но именно у этого класса покупателей есть особенная черта, которая отличает их от первых трех. Вернувшись ненадолго в прошлое, можно легко понять, каким образом появилась такая категория людей как менялы. В своем большинстве менялы – выходцы из советской эпохи. В любой семье за обеденным столом звучали или до сих пор периодически звучат фразы о том, что когда-то кто-то из членов семьи получил квартиру. Квартиры раньше действительно получали. За заслуги, выслугу и так далее. После перестройки и массовой приватизации, люди, которым государство выдавало квартиры в безвозмездное пользование, превратились в собственников дорогой недвижимости. Они ее не покупали, хоть и, бесспорно, заслужили. Так вот именно менялы составляют более 80% спроса на рынке недвижимости. И в этом нет ничего плохого. Допустим, представитель одного из первых двух обозначенных мною классов, получивший "добро" на ипотеку и решившийся на покупку квартиры, при этом понимая, что еще много лет будет выплачивать за нее деньги, узнаёт, что цена на квадратный метр выросла. Вероятность, что он элементарно не потянет покупку, очень велика.

Абсолютно по-другому будут обстоять дела у менялы, который, например, решил увеличить жилплощадь на одну комнату, скажем, метров на 12. У него есть решение. И факт роста цены, конечно, его не обрадует. Но меняла в любом случае не откажется от цели. Ведь дополнительная комната нужна и подорожание 12 кв. метров его будущей квартиры вряд ли остановят его. Этот класс и есть то большинство, которое провоцирует спрос на рынке недвижимости.

Как известно, Россия подвержена тотальной урбанизации. Люди из села переезжают в города, население маленьких городов тянется в более крупные. Многие стремятся в столицу нашей Родины – в Москву. А по пути покупают, продают и расширяют/сужают свои жилплощади в поисках лучшей жизни. Из этой цепочки и складывается основной спрос на рынке. Спрос, который мало боится роста цен за квадратный метр. Нехватка платежеспособного спроса налицо. Рынок недвижимости изобилует спросом со стороны менял, а сделка по обмену жилья носит все признаки маржинальной сделки.

Сколько же это будет продолжаться…

Отвечу. Ровно до тех пор, пока среднестатистический меняла, исходя из своих реальных доходов, не увидит, что он не может позволить себе улучшить жилищные условия на то количество метров, которое его бы устроило. Ведь не имеет смысла из-за лишних 5 кв. м. затевать обмен, переезд и т.д. Средства будут потрачены скорее на покупку автомобиля, гаража и т.п.


Возврат к списку


Баннер А4 - Союзная