Ипотека или СтройСберКасса? Что лучше для покупки квартиры в новостройке?

Понятие "ипотека" сегодня знакомо практически каждому человеку. Особенно тому, кто решился на покупку собственного жилья. Поэтому не вижу особой необходимости рассказывать о специфике подобного рода кредита. Давайте уделим внимание новому для России продукту - СтройСберКассе (ССК) или Жилстройсбережения (ЖСС) - по своей сути некоторой разновидности ипотеки. В интернете можно найти большое количество статей, посвященных описанию и механизму работы этого способа покупки жилплощади. Я не стану углубляться в подробности, а сразу перейду к вопросу актуальности и практического применения ССК на рынке недвижимости конкретного города. В нашем случае это Республика Башкортостан. Вкратце напомню об условиях: гражданин, которому банк дал добро на оформление договора ССК или ЖСС, открывает расчетный счет в целях накапливания на нем собственных средств в течение 3-6 лет со ставкой от 1% до 2% годовых - в разных банках по-разному и на разные сроки. К этому, казалось бы, минимальному проценту государство субсидирует сумму, равную 30% от накопленной, но не более 3000 руб. в месяц. По окончании срока накопленная сумма в совокупности с государственным "бонусом" (называется этот бонус «государственная адресная премия из бюджета РБ») и будет составлять первоначальный взнос для ипотеки. Ограничение субсидии в 3000 рублей/месяц говорит о том, что внесенные Вами более 10 000 рублей в месяц бюджетной доплатой не вознаграждаются. При условии регулярного пополнения счета в течение установленного срока, Вы получаете льготный ипотечный кредит с выгодными условиями срока его погашения, а именно на 4,5 - 9 лет. Сумма кредита также находится в рамках - от 150 тыс. руб. до 1,5 млн. руб., но не более уже накопленной суммы на депозитном счете. Процентная ставка по ипотеке на 4,5 года установлена на уровне 7% годовых, на 9 лет - 6%. В первую очередь СтройСберКасса рассчитана на тех, кто не может заплатить первоначальный взнос для оформления стандартного вида ипотеки. Выбирая способ кредитования ССК, Вы, можно сказать, с нуля обязуетесь накопить этот первоначальный взнос на "глазах" у банка. При этом нет необходимости показывать и доказывать чистоту своих доходов, т.к. своевременными платежами клиент в течение шести лет подтверждает свою платежеспособность банку, а в сложившихся неблагоприятных условиях рынка труда в нашей стране это далеко не последний по значимости критерий. Однако, необходимо оговориться - такая возможность есть только у Банка Уралсиб, у Сбербанка необходимо доказывать свой фактический официальный доход. Интернет кишит публикациями, в которых говорится о плюсах и минусах ССК и ЖСС, но ни в одной из них я не нашел ответа на главный вопрос: "Что выбрать? Ипотеку или СтройСберКассу (Жилстройсбережения)? А так же, что выгоднее в моих условиях и почему?". Именно на этот вопрос я попытаюсь ответить в этой статье на примере строительной сберкассы в Уфе.

Принципиальная разница ипотеки и СтройСберКассы (Жилстройсбережений) заключается в сроках получения квартиры в собственное распоряжение и в отсутствии/наличии первоначального взноса. По сведениям Росстата рост цены за квадратный метр на первичном рынке недвижимости в среднем составил 8,3% в год, на вторичном - 6,5%. Применив эту информацию, мы можем составить следующий примерный прогноз: «полуторамиллионная» (по ссылке можете найти предложения в рамках этой суммы) квартира сегодня - через 3 года на первичном и вторичном рынках подорожает на 405 тыс. руб. и 311,9 тыс. руб. соответственно.

Предлагаю Вам рассмотреть принцип действия Стройсберкассы (Жилстройсбережений) в условиях полного отсутствия накопленных денежных средств и собственной жилплощади. В расчет возьмем минимальный срок пополнения счета (3 года) и ежемесячную сумму, необходимую для накапливания за этот срок 1,5 млн. руб. Другими словами, накопив необходимую сумму и получив максимальный кредит, заемщик получит возможность распорядиться 1 500 000 рублей на покупку собственной квартиры в 2020 году, но этих средств будет уже недостаточно, ведь квартиры подорожают (напоминаю, это примерный прогноз):

Прогнозные цены согласно Росстата.

Но, это не означает, что ССБ (ЖСС) - «плохая ипотека». Не будем забывать, что эти 3 года Вы бы откладывали на счет всего лишь 20 000руб. в месяц (для накопления суммы), а после получения кредита продолжили платить приблизительно 15 490 руб., приведу конкретику:

Срок вклада: 3 лет

Ежемесячный взнос: 20 000 руб.

Премия: 3 000 руб.

Ставка по вкладу: 1,0 %

Сумма накоплений за 3 года: 839 209 руб.

Срок кредитования: 4,5 лет

Процентная ставка: 7 % годовых

Сумма кредита: 715 757 руб.

Ежемесячный платеж: 15 490 руб.

Итого сумма на улучшение жилищных условий –  1 554 965 руб.

В то время как месячный платеж по стандартной банковской ипотеке на 7,5 лет составил бы 26 000 руб.

На первый взгляд платить стандартную ипотеку не выгодно и стоит отдать предпочтение ССК (ЖСС). Но не стоит забывать, что при ипотеке вы получаете жильё в момент сдачи дома в эксплуатацию, а не по прошествии 3 лет, в течение которых Вы копите деньги.

Разница в сроках получения квартиры в собственное распоряжение отражается на Вашем кошельке и под другим углом – в виде аренды. Зачастую соискатель жилплощади в ипотеку не является владельцем собственного жилья. Поэтому он вынужден арендовать квартиру на стороне, на срок пополнения счета в банке. А сегодня месяц аренды "однушки" в Уфе находится на уровне 15 тыс. руб. По скромным подсчетам, арендатор потратит 15 тыс. руб. х 12 мес. х 3 года = 540 тыс. руб.! Рассмотрим следующую схему:

В зависимости от выбора кредитования и от того, есть ли у Вас собственная квартира на сегодняшний момент, за 3 года можно как заработать пол миллиона рублей на сдаче в аренду «ипотечной» квартиры, так и потратить их, арендуя квартиру для себя. Все варианты показаны на схеме выше. И этот момент может стать роковым для многих соискателей, поскольку суммы месячных затрат могут оказаться выше семейного бюджета.

К тому же не будем забывать про первоначальный взнос по ипотеке. Ведь по условиям нашей задачи у соискателя на момент поиска квартиры нет накопленных средств. Взнос в 20% это 300 000руб., которые необходимо будет где-то найти. Можно взять в долг у родственников и друзей (по сути беспроцентный кредит) на год, или оформить кредит под 20 – 25% годовых в банке. Но, чтобы у ССБ (ЖСС) и у ипотеки были равные шансы, пойдем по второму пути. По пути кредита. И в первый год сумма выплат будет, мягко говоря, не маленькая.

Подводя итог на основании вышеперечисленных фактов, действуя по алгоритму, описанному выше, Вы всегда сможете учесть все нюансы и затраты. Вполне вероятно я не учёл всех особенностей, но тем не менее  с помощью ССК (ЖСС) улучшить жилищные условия могут люди с невысокими доходами, без первоначального взноса и с минимальными переплатами по кредиту. Данная программа нацелена на улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории Республики Башкортостан и позволяет реализовать покупку квартиры на первичном или вторичном рынках жилья, покупку или строительство индивидуального дома так же на территории республики.

Приведу еще один пример расчета, но со сроком вклада в 5 лет:

Срок вклада: 5 лет

Ежемесячный взнос: 11 000 руб.

Премия: 3 000 руб.

Ставка по вкладу: 1,5 %

Сумма накоплений за 5 лет: 865 792 руб.

Срок кредитования: 7,5 лет

Процентная ставка: 7 % годовых

Сумма кредита: 642 501 руб.

Ежемесячный платеж: 9 196 руб.

Итого сумма на улучшение жилищных

условий – 1 508 293 руб.

Приведенный в статье способ расчетов является лишь ПРИМЕРОМ рассуждений и набросок каждого, перед кем встал вопрос выбора между двумя банковскими продуктами. Абсолютно все суммы взяты по шкале средних расчетов и применимы лишь на момент написания статьи.

Всегда актуальные цены на квартиры до полутора миллионов Вы можете найти на этом сайте по ссылке.