Причины продажи квартиры в ипотеке
1. Наиболее частой причиной является улучшение материального положения собственника квартиры. Когда владельцы решаются приобрести жилье побольше и получше.
По семейным обстоятельствам. В жизни случается всякое, супруги решаются развестись, после чего необходимо делить квартиру. Или наоборот, когда супруги ждут прибавления семейства – нужно думать о расширении площади.
3. Ухудшение материального положения семьи.
4. Требуется большая сумма денег. Например, на лечение.
Это, конечно же, не все причины, по которым люди решаются на продажу.
В законодательстве прописан данный случай: «Имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, - говорит Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Это сказано в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 года, в редакции от 21.07.2014). Конкретно исследуемому нами вопросу посвящены статьи 37 и 39 данного закона. Для продажи, мены и прочих операций с недвижимостью необходимо письменное согласие банка».
Продать квартиру без согласия банка невозможно, потому что в росреестре не зарегистрируют сделку купли-продажи квартиры на обременении.
Согласие банка на продажу
Получается, что главным условием возможности продажи квартиры является согласие банка. Сложно ли его получить?
Нужно написать заявку в банк с просьбой разрешить продать квартиру. После рассмотрения заявки, банк предоставит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.
Но чаще всего, банки не отказывают своим клиентам. В крупных банках предусмотрена подобная процедура. Ведь они только заинтересованы в погашении кредита, а не в том чтобы квартира осталась «висеть» на их балансе.
Чаще всего банк дает положительный ответ с условием параллельного погашения ипотечного кредита.
Если нашелся покупатель, но у него нет полной суммы денег и он тоже собирается брать квартиру в ипотеку, то будет более грамотным решением его получение кредита в том же банке. Ведь если покупатель одобрен на кредит в другом банке, то согласовать условия должны не только продавец и покупатель, но и банки между собой, что на практике будет очень сложно. Сложно, не значит невозможно. Если все участники сделки согласны, то такую процедуру можно провести. Сейчас даже в нескольких банках, в которых есть кредиты на проведение сделок по переуступке прав. Это Сбербанк, Транскапиталбанк и ВТБ24.
Конечно, самым удобным будет если у покупателя есть вся сумма на покупку квартиры. Тогда он сможет погасить долг владельца квартиры перед банком, а оставшуюся часть останется хозяину. В этом случае рискует покупатель, потому что долг гасится до перехода права собственности на квартиру. Может случиться, что сделка потом отменится и покупатель потеряет часть денег. К тому же, деньги для гашения долга банк принимает от продавца, а не от покупателя и в документах не фиксируется, чьи именно эти деньги. Риск заключается во времени – на весь процесс может уйти от 2 до 10 дней. За это время может случиться все что угодно: продавец передумал продавать, покупатель передумал покупать, несчастный случай с кем-либо из них и т.п.
Но все эти схемы уже отработаны и все риски максимально снижены. Сумма, необходимая для погашения долга перед банком закладывается в ячейку на представителя банка. Банк выдает все необходимые документы для снятия обременения. Тогда происходит одновременное снятие залога и регистрация права собственности покупателя. Но в любом случае, в каждом банке могут быть свои схемы и свои нюансы выполнения всех этих процедур, поэтому в первую очередь стоит проконсультироваться с представителями банка.
